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房地產稅改革不能 紙上談兵
隨著我國房地產稅立法提上日程，房地產稅改革也再次被社會的種種輿論推到瞭風口浪尖。但無論房地產稅如何改革，按照應稅房地產評估價值征稅作為房地產稅改革的重中之重勢在必行。
目前，我國房地產評估技術在稅收領域的應用剛剛起步，尚不滿足房地產稅改革的需要，換句話說，如果按照目前的應用現狀，房地產稅改革隻能成為"紙上談兵"。那麼，現階段制約其深入應用的瓶頸在哪裡？如何破解這些瓶頸呢？
房地產評估的瓶頸
2012年7月1日，隨著應用房地產評估技術加強住宅類存量房交易稅收征管工作在全國范圍內的全面推廣，這一工作正式拉開帷幕。但現階段我國房地產評估技術僅用到瞭交易環節和部分模擬環節，距離房地產稅改革保有環節按照評估值征稅的要求，還有很大距離。
筆者認為，制約房地產評估技術在我國稅收領域深入應用的瓶頸在於：
一是現行房地產稅收制度的制約。原有的房產稅和土地使用稅等房地產業的相關稅種，存在著諸如計稅依據不合理、征稅范圍過窄、重復征收等多種問題，那麼，參照國外先進經驗，將房和地作為一個整體，按照評估值征稅勢在必行。但現階段如果要將房地產評估技術廣泛應用到稅收領域，則必須等到房地產稅立法之後。
二是國內的評估技術相對落後、評估投入少。目前，國內的評估技術還停留在傳統方法和經驗估算的基礎上，計算機評估批量系統(CAMA)以及地理信息系統(GIS)等先進技術應用得較少。國外發達國傢和地區的稅務部門基本都設立瞭專門的房地產評估機構，而且普遍應用瞭CAMA系統和GIS，並且每年都投入大量資金用於系統的更新維護和先進技術的探索研究等方面。
三是國內房地產相關行業管理不夠規范。這裡主要是指二手房交易中介機構和房地產評估機構。我國二手房交易中介機構沒有直接的監管部門，雖然每年有大量的二手房成交案例，但出於瞞報逃稅等多方面原因，造成瞭真實成交案例的相關數據很難準確獲取，不能為房地產評估提供足夠、準確的可比實例。例如，鄭州市的二手房交易中介機構，截至2013年底共有1672傢，分別掌握著2013年全年近5萬條二手房成交案例和近10萬條二手房租賃案例，但由於中介機構各自為戰，缺乏監管，造成數據很難共享。房地產評估機構雖有相關的主管部門，但由於評估資質參差不齊，大量資質較低的公司為瞭拉攏客戶，任意調整評估結果，不但造成瞭房地產評估行業的不正當競爭，也給該行業的稅收征管帶來瞭較大困難。例如，鄭州市的房地產評估機構，截至2013年底共有60餘傢，但是一級資質的僅有3傢，二級資質的僅有7傢，剩餘的均為三級資質。
四是房地產相關部門的數據共享程度低、數據更新周期長、參數應用范圍小。例如：多數地區房管部門的相關數據根本無法共享或提供的數據資料不夠規范；國土部門提供的相關土地信息和修正參數過於陳彰化汽車貸款房貸快速撥款信貸年息借貸增貸轉貸舊，已經不適合現代評估的需要；建委對外公佈的造價指數應用范圍較小，不能滿足房地產評估的技術要求。
解決之道
針對這些存在的問題，筆者認為解決之道在於：
一是要繼續擴大房地產評估技術的應用范圍。首先，要擴大在存量房交易稅收征管中的應用范圍。目前，在存量房交易稅收征管工作中，房地產估價技術被廣泛應用到瞭住宅類存量房交易環節，主要運用的評估方法為市場比較法；下一步要繼續將收益法和成本法應用到工商業類存量房交易環節中，進一步加強工商業類存量房交易環節的稅收征管。其次，適當選取試點深化房地產模擬評稅。房地產模擬評稅主要是探索房地產評估技術在房地產稅改革方面的技術應用及數據準備，進一步提升房地產評估技術在稅收領域的應用水平。
二是完善我國房地產評估技術。首先，建立完整的計算機評估批量系統CAMA。目前我國的CAMA系統多停留在交易環節，隨著房地產模擬評稅的深入推進，可以逐步將保有環節的應稅房地產納入CAMA系統，實現評估方法和評估系統的有效結合。其次，引入地理信息系統GIS。目前，GIS在我國稅務系統的應用除去個別城市(如深圳(樓盤)、杭州(樓盤)等)外，基本還處於空白階段。即使引入GIS的個別城市，也是停留在可視化的展示階段或是初步的研究探索階段，要將GIS強大的空間分析能力有效地運用到房地產評估技術中，還需要很長的一段路要走。
三是完善我國房地產相關行業的管理制度。首先，要將二手房交易中介機構真正納入管理范圍，履行成交數據上報手續，保證上報數據的完整性和準確性，為房地產評估提供第一手真實客觀的成交案例。然後，要加強房地產評估行業的規范管理，完善評估報告的審核機制，降低評估結果出具的隨意性；建立行業信用預警制度，對於出現不合規范評估報告的評估公司，列入行業黑名單，吊銷其評估資質。
四是完善我國房地產相關部門的數據交換制度、數據更新制度和參數公佈制度。數據交換方面，不動產登記制度的逐步實施，將為房地產稅的開征提供強有力的數據支撐；在不動產登記制度實行後，要及時建立不動產登記部門和稅務部門的數據交換機制，確保房產、土地相關登記信息數據及時有效傳遞。數據更新方面，希望國土部門盡可能縮短基準地價以及土地修正系數等數據更新時限，為房地產評估提供更加準確的參數支撐。參數公佈方面，由於我國房地產評估起步較晚，建安造價相關參數及參數值的取得較大程度上依賴於政府有權部門公佈的相關數據，希望下一步有關部門能夠按照房地產評估的技術要求制定權威的相關參數及參數參考值。
我國的房地產稅改革，隻有在房地產稅立法的同時，深入應用房地產評估技術將理論屏東滿洲農地貸款汽車貸款台北萬華汽車貸款和實踐有效結合，才能避免"紙上談兵"之憂。
(作者系上海財經大學公共政策與治理研究院兼職研究員，就職於鄭州市地稅局)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-28/08284408237.shtml
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