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沈陽松綁限購背後:成交量大幅下降遭開發商棄城
6月9日，沈陽取消限購的消息在網絡上傳開，隨後大量媒體和業內人士從各個渠道進行求證，基本坐實瞭沈陽有條件放松限購的消息。
"沈陽調整限購的相關辦法在5月底住建部調研樓市時，曾作為當地匯報材料的一部分提交到住建部。"一位接近住建部的人士告訴《華夏時報》記者。
上述人士還透露，對於沈陽上報的相關材料，當時住建部並沒有直接作出批示。
沈陽急於放松限購的背後，是樓市成交低迷，庫存高企。"現在開發商在沈陽很難賺到錢，很多中小企業已經把價格壓得很低，大房企也加快跑量，甚至不惜成本價出貨。"一全國大型房企副總裁對記者表示，已有不少開發商陸續選擇從沈陽撤離。
救市效果有限？
"早在4月份，沈陽房管局就調整限購政策曾經幾次征求過房企意見，有過不同形式的溝通。參與溝通的開發商和業內專傢都對限購調整表示支持，並提出瞭幾種不同的方案。"一傢在沈陽有項目的全國知名房企營銷總監表示。
本報記者從沈陽市政府部門及多位房地產業內人士處獲悉，此次沈陽對限購政策的調整主要體現在購買對象上，原有的"沈陽戶籍傢庭每戶限購2套住房"調整為"夫妻二人每人限購2套住房"，此外，成年子女每人又可購買2套住房。而對於非沈陽戶籍傢庭來說，原來是必須連續繳納一年社會保險才能購房，現在是連續繳納3個月社保即可購房。
對此，沈陽市房管局方面並未直接否認，僅對記者表示，"並不清楚，目前沒有接到任何通知。"
實際上，這次看上去水到渠成的政策松綁仍面臨未知的命運。6月11日，就在這一消息仍在繼續發酵時，有媒體稱，消息人士緊急通知沈陽即日起恢復限購。
"出於控制負面影響的需要，政府部門公開承認限購政策調整，但事實是，現在全國各地除一線城市外，限購政策執行力度都在減弱。"中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，對於地方政府來說，隨著樓市的降溫，土地出讓放緩，對政策調整放松的意願已經非常強烈，"但所有的政府部門都希望能暗自放松。"
而據中原地產統計數據顯示，相比限購前的2010年全年，沈陽老城區交易占比為43%。限購後的最近一年成交量占比中，老城區二環內占比為34%。"限購對購房者的購買行為造成瞭一定影響。"張大偉說。
"即使官方公開放松限購，救市效果也非常有限。"沈陽的限購政策一直偏松，隻是在二環內限購。沈陽主要面臨的是購買力的問題，是供求關系的問題。"張大偉表示，一兩個政策並不能產生實質性的利好，隻有政策疊加，才會產生效果。
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"沈陽樓市從去年年底以來就呈現頹勢，今年以來成交量大幅下降，去化難度再次加大，對土地市場也產生瞭影響，因此政府部門放松政策隻是時間早晚的問題。"上述房企營銷總監表示。
易居克而瑞沈陽機構的統計數據顯示，沈陽商品住宅截止到5月末為2665萬平方米，去化周期為32個月。今年前5個月商品住宅的成交量為386.87萬平方米，同比下降28.83%。
不僅如此，沈陽的庫存壓力已經轉移到瞭土地市場。公開信息顯示，沈陽5月份共推出18塊土地，其中10塊流拍。5月5日，沈陽土地市場出讓5塊渾南宗地，最終4地流拍，隻順利拍出一塊地，總價僅93萬元。
日前，同策咨詢研究部的報告指出，全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位，2013年土地出讓金527.62億元，2013年一般預算財政收入801億元，2013年土地財政依賴度65.9%。
在這樣的市場環境下已經有開發商陸續撤離。
"我們現在已經撤回瞭沈陽的主要銷售團隊，現在在沈陽還有兩個項目尾盤正在清盤。"一傢全國性房地產企業的老板對記者表示，"因為現在很多二三線城市的普通住宅產品都面臨著過度飽和的情況。"
按照上述房企老板的說法，從去年開始，沈陽當地的樓市消化能力就很不理想，這不僅表現在沈陽二環以外的區域，即便是二環以內的主城區，同類項目過於飽和也導致瞭銷售的步履維艱。
"沈陽市場上，本地剛需和改善需求都是有限的，目前這個區域的需求已經無法滿足我們對市場的需要，所以這也是我們要撤出這一區域的關鍵原因。"上述房企老總表示。
而據記者瞭解，做出同樣決定的開工商信貸年息借貸增貸轉貸發商並不在少數。
"據我們瞭解，現在已經有不少開發商在逐步撤出沈陽、長春、秦皇島等東北區域的二三線城市，重新將目標對準一線城市，這中間主要原因就在於二三線城市的市場已經是供大於求的局面。"易居克而瑞華北區域分析師牟增彬對記者表示。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/07302772324.shtml
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