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萬達商業地產上市招股書裡的六個看點
新浪樂居深度報道記者 張盈/文
圍觀阿裡紐交所上市的人快散瞭吧，阿裡還沒掛完牌，萬達在港交所上市的招股書已經掛出來瞭。雖然王健林取消跟馬雲的1億賭約，但不代表他不在心裡較勁。
自從綠地借殼上市之後，萬達成為未上市房企最後一個大拿。萬達有多大、多能賺、政府關系有多好、還有替萬達資金鏈著急的人們，現在都能找到答案瞭。樂居記者一一道來。
銀行青年優惠房貸利率信貸年息1、萬達香港上市直接發高大上的H股
大傢別把直接發H股不當事兒。龍頭房企中廣州五虎(恒大、碧桂園、雅居樂、合生創展)除富力外，龍湖、融創等發的都是紅籌，中海外發展、華潤置地、萬科發的是H股。看明白瞭嗎？民企發紅籌，在英屬維爾京、開曼等島嶼上註冊離岸公司，以反向收購國內資產的方式完成上市，上市公司是外資身份。
直接發H股就高大上多瞭，國內公司不改架構，直接發股票。民企離岸紅籌上市，還不是要繞過中國證監會審批？這邊在A股撤資料，那邊就掛出招股說明書，說明咱證監會鼓勵大型優質企業海外上市的政策是堅決的。中國證監會批準之後，下面就是港交所聆訊。港交所不可能不批，剛氣跑瞭阿裡巴巴，萬達這個大傢夥一定要抓住。
2、萬達上市是誰的盛宴
不用想肯定是做東的王健林。
跟上這麼一個慷慨的老板，萬達的董事、高管很幸福。以丁本錫為首的6個董事、10個非董事高管和3個監事合計持股4.2%。萬達的其他骨幹也沒落下，測算有100多人合計持有近3%的股份。原始股給的很便宜，2010年那批是1.05元/股，2014年7月這一批是7.36元/股。萬達每股凈資產都有近30元。稅務局表示很贊賞，個人所得稅將來少不瞭。
除瞭大股東和員工外，還有建銀國際等7傢財務投資者和外部自然人股東。其中就包括王健林的好基友孫喜雙，持股6.3%。此君是大連一方集團董事長，跟王健林合作開發瞭多個項目。具有還有哪些外部股東搭上萬達上市的快車，目前還看不到。由於是預披露，很多內容空白，留待以後打補丁。
3、萬達到底有多賺錢
2013年，萬達凈利潤248億，力壓房產股"賺錢王"中海外發展，後者凈利潤183億。扣除投資物業評估後，其凈利潤仍高於萬科的151億。同年萬達結轉收入868億，凈利潤率高達18%(扣除評估增值)，在行業中居於領跑之列。
為什麼可以這麼高，地來得便宜很重要。2013年土地成本每平不足1100元，平均售價要高出約10倍。溢價空間就有瞭。為什麼這麼便宜？可見是萬達有能力把冷地做成旺市，此非一日之功也。
4、王健林有多少傢當
當然，主要傢當是此次上市的萬達商業地產。物業項目178個，159個萬達廣場+8個萬達城+11個獨立開發的小項目。這其中規劃有168個購物中心，102個酒店。目前開業的購物中心和酒店分別有89個和48個。
已完工的投資物業建面合計1470萬平米，土地儲備7670萬。萬達的目標是成為全球持有面積最大的商業地產公司，2015年底，完工投資物業和酒店建面將超過2500萬平米。這意味著，持有2500萬平米就能當世界第一瞭。
在2013年868億收入中，購物中心租賃運營收入85億，酒店32億，剩下的貢獻來自銷售物業。對瞭，你肯定看到持有物業月平均租金隻有75元/平方米，租金收益率不高啊。不過也不要替王健林過分著急。由於不少購物中心經營時間短，還在運營期，將來會改善的。85億租金收入的絕對值當然也不算小。
除瞭上市主體萬達商業地產外，王健林未上市的資產還有萬達文化集團、萬達院線、大歌星、萬達百貨、萬達兒童娛樂和華夏時報。
5、萬達為什麼這個時候要上市
王健林當然會高姿態地說，萬達不缺錢，上市是為瞭透明化和改善公司治理結構。這句話得拆開瞭說。萬達此次上市的確融不瞭多少錢。募得資金的90%用於哈爾濱、廣元、烏海、阜陽、南寧、嘉興、臺州、泰安、湘潭和鄭州十個萬達廣場的投資開發，三四線城市居多，花不瞭幾個錢。如果真是這樣，萬達甚至還會因融資額太小、流通股太少而上不瞭市。
大傢看明白瞭嗎？萬達上市必然伴隨老股出售。王健林應該不會套現，出售的應該是2009年改制時進入的7個財務投資人。5年瞭，關的時間夠長瞭，這次上市是給這些合作夥伴一個交代。
萬達到底缺不缺錢？如果咬牙說不缺也是成立的，銀行授信的1442億還有超過600億未動用。總共1724億的貸款中，負債結構不錯，高成本的信托隻占25%；長期債務居多，一年內要償還的隻有342億。2013年利息支出98億，簡單測算借款成本8.8%，今年上半年利息支出就有62億。IPO融錢不多，上市以後低息發債才是目的。
6、王健林要清零再出發
將萬達捧上市，是否可謂大功告成？商場如戰場，還真不容王健林有打盹的時候。對於房地產周期，萬達也感同身受，毛利率已經從2012年峰值的51.2%下降到2014年上半年的44.9%。
持有物業單位租金在穩定上漲，銷售物業均價卻開始下滑。這意味著萬達廣場已經下沉到級別龜山信貸借款更低的城市，不得不讓人擔心後續的拓展空間。土地市場的競爭日趨激烈，王健林想到的辦法是加大投資強度，獲取更大體量的項目，7個新落地的萬達城建面動輒數百萬平米。
萬達也在迅速國際化，拓展更廣闊的發展空間。對於電商這個可能動搖萬達廣場根基的威脅，王健林的選擇是迎出去，將戰場選在別人地盤上。內部團隊沒做好，就聯合百度、騰訊重頭再來。有王健林在，萬達從不缺決斷和執行力。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/10222913746.shtml
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